最近两周来楼市成交量回升明显,在量的带动下,成交金额也向调控前的高点迈进,龙头地产商8月销售情况超出市场预期,这是否意味着盘整了3个多月的楼市走向开始出现变化 在量的带动下未来价格是否会脱缰分析人士认为,由于严控政策并没有改变,加之9月份供给力度会加大,房价大幅上行可能不大,但不排除积压许久的需求助推房价暂时突破,四季度地产调控形势更为复杂.
8月份, 我们监测的11个重点城市的周均成交量达到了200.8万平方米,比7月份的169. 5万平米提升了18.5%,这也是自4月份调控以来,地产成交首度连续大幅攀升, 北京,深圳,广州等一线城市成交量放大明显.在量的带动下,成交金额也开始加速提升,8月份11个城市周均成交金额为85亿元,比7月份的68.8亿元提升了23.8%,在持续高压政策的作用下,刚性需求的让步助推了目前成交量和成交金额的上涨,细分可以发现,最近一线城市成交活跃的楼盘大都位于郊区附近的低价盘,而核心区域的成交情况并未有改观. 我们看到,本次成交的回升并不是供给加大所致,而是需求方的主动成交, 需求先动给未来房价上行带来了隐患,回顾上轮房价暴涨的原因,正是由于需求的刺激而供给未能跟上所致. 因此,如果供给不能有效发挥作用,未来房价上行不可阻挡.
去年下半年大量的开工在目前正转化为有效供给,统计显示,去年下半年新开工面积达7. 9亿平米,占去年总量的68.7%.可以预见,由于前期基数的原因和国家政策的推动, 9月份商品房的有效供给将进一步提速,届时不仅有保障房,经适房的入市, 更有新建商品房的加入,可售面积的增加将缓解由需求爆发引致的房价上行风险,未来房价上行的动力将会减缓. 不过单有供给的提速并不能从根本上缓解房价上行的压力,还需要政府出台更有针对性的措施.4月调控以来,政府分别出台了开发,信贷,增值税等方面的措施,对市场预期产生了重要影响,除了从根本上抑制炒房囤地行为,还需要在交易环节进行约束,如加大二手房交易环节,期限的限制必定会对投资行为形成更严厉的打击,这样才会使房价的泡沫降到最低.
回顾调控三个月来,地产成交由于预期的变化持续低迷,而房价只是放缓上升步伐, 部分城市上涨的态势并没有发生改变.从中央调控的基调看,房价不出现明显趋势性的下降, 政策很难放松,而目前支持房价坚挺的两大因素,一个是开发商自身的财务状况, 从中报数据看已经稍显紧张,未来继续坚持的力度正在削弱;而另一个是需求支持, 虽然投资需求很大程度上受到挤压,不过刚需仍很旺盛.如果能继续稳定市场预期,同时加大保障房,公租房的推出力度,则房价下行的时间和空间都会很大.
三季度成交回升的态势基本确立, 但并不意味着楼市的回升.单从量的好转,并不能得出未来形势拐点的结论,毕竟从政策基调和房价的态势看,楼市转变的情况还未确立, 从价量博弈的四种组合看,要达到价跌量升还需要诸多因素的作用,而对于开发商和政府而言,实现价稳量升也是一种次优选择.毕竟在经济走势并未出现大幅回落的情况下, 不考虑主动调控的因素,资产价格的率先暴跌几率很小.如果在预期,供需博弈的过程中房价能够维稳,则未来经济的增长可能好于预期,市场的估值中枢也将会随之上移.
